居抜きの意味とは？居抜き物件で開業する方法を解説

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居抜き物件とは

居抜き物件とは、前のテナントが使用していた内装や設備、什器などが残された状態で貸し出される物件のことです。
特に飲食店の場合、厨房設備や客席の造作、空調設備などがそのまま残されていることが多く、新規で開業する際の初期費用を抑えられる点が大きな特徴です。

時間とコストを抑えて、効率的に飲食店を開業したい場合に有効な選択肢となります。
居抜き物件は不動産業界で広く使われており、「内装付きの店舗物件」と呼ばれることもあります。

居抜きの意味

居抜き物件とは、以前のテナントが使用していた設備や調度などが残っている物件を指します。

飲食店においては、調理設備やテーブル、椅子などの家具に加え、造り付けの棚やカウンターといった造作がそのまま残されていることもあります。

これは、新しいテナントが既存の設備や内装をそのまま活用できるため、内装工事の手間やコストを大幅に削減できるというメリットがあります。

一般的な店舗物件の契約では、退去時に内装をすべて撤去し、建物の骨組みだけの状態（スケルトン）に戻す原状回復義務がありますが、居抜き物件の場合は、次の借り手が既存の設備を買い取ることで、原状回復費用を抑えることが可能です。

しかし、すべての居抜き物件で機器が完全に揃っているわけではなく、床や壁だけが残されている場合もあるため、事前の確認が重要です。

スケルトン物件との違い

居抜き物件とスケルトン物件の主な違いは、内装や設備の有無です。

スケルトン物件は、内装や設備がすべて取り払われ、建物の骨組みだけが残された状態を指します。
具体的には、コンクリート打ちっぱなしで配管や配線がむき出しの状態です。

これに対し、居抜き物件は前のテナントが使用していた内装や設備、什器などが残されており、そのまま利用できる状態の物件です。
スケルトン物件は、内装を自由にデザインできる点がメリットですが、工事費用が高額になり、開業までの期間も長くかかる傾向があります。

一方、居抜き物件は初期費用を抑え、早期に開業できるメリットがある反面、既存の内装や設備に制約されるという違いがあります。

シンプルに「コストと時間を優先するなら居抜き」「自由な設計を優先するならスケルトン」と覚えると分かりやすいです。

造作譲渡とは

造作譲渡とは、前のテナントが物件に施した内装や設備、什器などを次の入居者に譲り渡すことです。
飲食店の場合、厨房機器、テーブル、椅子といった設備や、内装壁、カウンターなどが造作に該当します。
通常、賃貸物件を退去する際には、借りた時の状態に戻す「原状回復義務」があり、特に店舗物件ではスケルトン状態に戻す費用が高額になるケースが多いです。

造作譲渡が成立すれば、前のテナントは内装や設備を撤去する費用や労力を削減でき、次のテナントは初期費用を抑えて開業できるというメリットがあります。
造作譲渡には「造作譲渡料」が発生する場合があり、これは物件そのものではなく、建物以外の残された設備に対する売買金額を指します。
造作譲渡料は、物件の状態や立地、設備の価値などによって変動し、リース契約が残っている設備がある場合は、その費用も考慮する必要があります。

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居抜き物件で飲食店を開業するメリット

居抜き物件で飲食店を開業するメリットは多岐にわたり、特に初期投資の削減や開業までの期間短縮、既存顧客の引き継ぎが挙げられます。
これらのメリットを最大限に活用することで、スムーズかつ効率的な開業が期待できます。

初期費用の削減

居抜き物件の最大のメリットは、開業時の初期費用を大幅に削減できる点です。飲食店を開業するには、物件取得費用に加えて内装工事費や厨房設備費など多額の費用がかかりますが、居抜き物件であれば前のテナントが使用していた内装や設備をそのまま利用できるため、これらの費用を大幅に抑えられます。

特に厨房機器や空調設備、客席のテーブルや椅子などは導入に高額なコストがかかるため、これらが既存のものをそのまま使えることは大きなメリットです。削減できた費用は、運転資金や食材の仕入れ、メニュー開発、広告宣伝費など、経営の安定や品質向上に充てることができ、資金計画にゆとりが生まれます。

ただし、造作譲渡料が発生するケースもあるため、事前の確認が重要です。

開業までの期間短縮

居抜き物件は、開業までの期間を大幅に短縮できるメリットがあります。スケルトン物件でゼロから内装工事を行う場合、設計から施工完了までに時間を要しますが、居抜き物件は既存の内装や設備を活用するため、大がかりな工事が不要です。

これにより、物件契約から営業開始までの期間が短縮され、無駄な空家賃の支払いを抑えることが可能になります。短期間での開業は、売上発生までの期間を早め、早期に初期投資を回収することにも繋がるため、経営の安定に貢献します。

特に、早期に出店したいと考える開業予定者にとっては、非常に魅力的なメリットといえるでしょう。

既存顧客の引き継ぎ

居抜き物件は、前のテナントが飲食店だった場合、その顧客を引き継げる可能性があるというメリットがあります。
新しい店舗をゼロから立ち上げる場合、周辺住民への認知や集客には時間がかかりますが、居抜き物件であれば、既にその場所が飲食店として認識されているため、開業当初から一定の集客を見込める場合があります。

特に、前テナントと同業態で開業する場合や、立地条件が良い物件では、このメリットが顕著に現れる可能性があります。
前の店舗の知名度や立地の良さを活かすことで、新規顧客獲得の労力とコストを抑え、スムーズなスタートダッシュが期待できるでしょう。

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居抜き物件で飲食店を開業するデメリットと注意点

居抜き物件は多くのメリットがある一方で、いくつかのデメリットと注意点も存在します。
これらの点を事前に理解しておくことで、開業後のトラブルや想定外のコスト発生を防ぐことができます。
適切な物件選びと事前の確認が、成功への鍵となります。

自由な店舗デザインの制限

居抜き物件は既存の内装や設備を活用するため、自由な店舗デザインに制限があるというデメリットがあります。
理想とする店舗のコンセプトやブランドイメージと、既存の内装や設備が合わない場合、大規模な改装が必要となり、かえって費用がかさむ可能性があります。

また、既存のレイアウトや動線が、提供したい料理やサービスに適しているかを慎重に検討しなければなりません。
例えば、厨房の配置や客席のレイアウトが使いにくい場合、効率的な店舗運営が難しくなることも考えられます。

理想の店舗デザインを実現したい場合は、リノベーション費用が追加で発生する可能性も考慮し、内覧時に詳細な確認を行うことが重要です。

設備の老朽化や不具合

居抜き物件では、前のテナントが使用していた設備を引き継ぐため、設備の老朽化や不具合のリスクがある点がデメリットです。
特に、厨房機器やエアコンなどの使用頻度の高い設備は、経年劣化が進んでいる可能性があり、修理や交換に予期せぬ費用が発生する可能性があります。
設備が故障した場合、営業に支障をきたし、売上に悪影響を及ぼすことも考えられます。
そのため、契約前には必ず全ての設備の動作確認を行い、メンテナンス状況や耐用年数を確認することが重要です。
リース契約中の設備がある場合は、その契約内容も事前に確認し、引き継ぎに関する条件を明確にしておく必要があります。

前テナントのイメージの引き継ぎ

居抜き物件は、前テナントのイメージを引き継いでしまう可能性があるというデメリットがあります。
もし前の店舗が悪い評判を持っていた場合、そのネガティブなイメージが新しい店舗にも影響を及ぼす可能性も考えられます。
特に、前のテナントが閉店した理由が立地や経営状況に問題があった場合、その要因が新しい店舗にも影響を与えることもあります。
そのため、物件選びの際には、前テナントの営業実績や評判、退去理由などを調査し、立地や周辺環境も詳しくチェックすることが重要です。
看板の変更や内装の一部変更など、新しい店舗の個性を打ち出し、前テナントのイメージを払拭する工夫も必要となるでしょう。

想定外の追加コスト

居抜き物件は初期費用を抑えられるメリットがある一方で、想定外の追加コストが発生する可能性も考慮しなければなりません。
例えば、設備の老朽化による修理費用や、既存の内装が自社のコンセプトに合わず大規模なリノベーションを行う場合の費用などが挙げられます。

また、造作譲渡料の相場は物件によって異なり、場合によっては高額になることもあります。

さらに、残された設備の所有権がリース会社にある場合、別途リース契約を結ぶ必要があるケースも存在するため、事前に契約内容を十分に確認することが不可欠です。

これらの追加費用を考慮せずに資金計画を立てると、開業後の資金繰りに支障をきたす可能性もあるため、物件を内覧する際には細部まで確認し、必要な工事や設備の交換にかかる費用を事前に見積もっておくことが重要です。

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居抜き物件での開業がおすすめなケース

居抜き物件での開業は、特定の状況において特に有効な選択肢となります。コストや時間を抑えたい場合、また店舗運営の経験が少ない場合など、居抜き物件の特性が最大限に活かされるケースについて解説します。

初期投資を抑えたい場合

初期投資を抑えて店舗を開業したい場合、居抜き物件は非常に魅力的な選択肢となります。
飲食店の場合、厨房設備や客席の造作、空調設備などは高額な導入費用がかかりますが、居抜き物件であればこれらをそのまま利用できるため、大幅なコスト削減が可能です。
削減できた初期費用は、運転資金や原材料の仕入れ、サービス品質の向上など、店舗運営の他の重要な側面に充てることができ、経営の安定に繋がります。
特に予算が限られている場合や、費用を抑えて早期に事業を軌道に乗せたいと考える場合、居抜き物件の利用は大きなメリットとなるでしょう。

早期に開業したい場合

早期に店舗を開業したい場合にも、居抜き物件はおすすめです。
スケルトン物件でゼロから内装工事を行うと、設計から施工完了までに時間を要し、開業まで数ヶ月かかることも珍しくありません。

一方、居抜き物件は既存の内装や設備を活かせるため、工事期間を大幅に短縮できます。
これにより、物件契約から営業開始までの期間が短縮され、無駄な空家賃の支払いを抑えることができるだけでなく、早期に売上を発生させ、投資回収を早めることも可能になります。
短期間で店舗をオープンし、スピーディーに事業をスタートさせたいと考える方にとって、居抜き物件は非常に有利な選択肢となるでしょう。

初めて店舗を開業する場合

初めて店舗を開業する場合、居抜き物件はリスクを最小限に抑える上で有効な選択肢となります。
開業資金を抑えられることで、初期投資の負担が軽減され、万が一事業が計画通りに進まなかった場合のリスクを低減できるからです。

また、既存の設備や内装があることで、ゼロから全てを計画する手間が省け、店舗運営やオペレーションの経験を積むことに集中できる点もメリットです。
初めての開業では、予想外のトラブルや課題に直面することも多いため、居抜き物件で開業のハードルを下げることは、精神的な負担を軽減し、成功への足がかりを築く上で役立つでしょう。

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まとめ

居抜き物件は、飲食店の開業において初期費用や開業までの期間を大幅に削減できるという大きなメリットがあります。既存の内装や設備を活用することで、コストを抑え、早期に営業を開始できるため、特に初期投資を抑えたい場合や、迅速な開業を希望する個人事業主や法人に適しています。

また、前テナントの顧客を引き継げる可能性も魅力です。しかし、既存の店舗デザインに制約があることや、設備の老朽化、前テナントのイメージを引き継ぐリスク、そして想定外の追加コストが発生する可能性といったデメリットや注意点も存在します。

これらのメリットとデメリットを十分に理解し、自身の開業計画やコンセプトに合致するかを慎重に検討することが、居抜き物件での飲食店開業を成功させるための鍵となります。